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上百城撤縣立區(市),房地產的新機會來了!
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  近幾年,撤縣(市)立區、撤縣立市的行政區劃調整越來越頻繁,“城市擴容”一時間將城市競爭帶入新的格局。
  從6月中旬起,2020年行政區劃調整的大幕逐漸拉開,成都、長春、煙臺、邢臺和蕪湖5個城市先后完成擴容,成都新津縣、煙臺長島縣等7個縣完成撤縣建區。與此同時,全國醞釀“撤縣立市”的縣城已達上百個,鄭州、福建三明、太原等地均已將撤縣設區、撤縣立市工作提上日程。
  城市擴容一般通過“撤縣(市)設區”來完成,即將地級市周邊的縣或縣級市轉變為地級市轄區,這樣一來,此前相對獨立的縣域或縣級市便納入市管轄,統籌發展,同時也帶動城市化率水平不斷提升。比如成都市代管簡陽市、濟南整體并入萊蕪市、合肥三分巢湖市都是典型的撤市建區的案例。但更多的城市擴容是通過將周邊縣域并入建區的形式。
  在這其中,房地產起到了重大的貢獻,十年間我國城鎮人均住房方米從2010年的31.6平方米上升到了現在約40平方米,在2010年至今新增約1.7億城鎮人口的同時,還能使得人均住房面積增加了8平方米,這要感謝城鎮化,感謝中國房地產。
  隨著未來“城市擴容”的進一步推進,相較發達國家約80%的城鎮化率,我國城鎮化建設仍大有可為。
  01 撤縣()立區帶動樓市發展
  過去幾年,撤縣(市)立區成為城市擴容的重要步驟。
  民政部數據顯示,2009年底,全國共有855個市轄區、367個縣級市、1464個縣。截至今年6月,市轄區數量增至965個,縣級市增至386個,縣減少至1324個。十年過去了,全國撤銷了約140個縣,同時增加了約110個市轄區,縣級市增加約19個。
  目前至少已有14個地級以上城市邁入“無縣時代”。在四大一線城市和15座新一線城市中,北京、上海、廣州、深圳、武漢、天津、南京、東莞、佛山9城已進入“無縣時代”,杭州、長沙、西安等大城市目前僅管轄少量的縣。
  從郊縣變成市區,“城市化“概念賦予了郊縣更多的發展空間,這也預示著更好的規、更多的產業導入、更好的人口導入,更大的房地產開發,房價也具有一定的上漲空間,對房地產市場的帶動作用主要表現為增加購房需求,進一步提升城鎮化率水平。
  以杭州臨安為例,2017年9月15日,臨安正式劃入杭州城區,成為杭州市第十區,杭州也因此在城區面積上超過了上海和廣州等一線城市。
  行政區劃調整之后,臨安成為了當時杭州唯一不限購的區域,房地產市場熱鬧非凡,杭州市區、嘉興、溫州等炒房團蜂擁而至,疊加臨安本地拆遷戶的購房需求,臨安房價迎來了新一輪的上漲。
  克而瑞研究中心數據顯示,2017年臨安新建商品房共成交9525套,成交金額144.23億元,同比增長30.28%,成交總面積達119.7萬平米,也是在這一年,臨安房價突破萬元,達到12052元/平方米,同比增長48.6%。
  近兩年來臨安房價以超20%的漲幅在增長,撤縣立區之前的2016年,臨安商品住宅均價只有8110元/平方米,到了2020年,臨安區商品住宅均價已達18775元/平方米。

  也有一部分縣級市“撤市建區”之后由于并沒有被納入重點發展區域,只是簡單的增加了面積和人口等要素。這對于撤市建區的城市而言并沒有本質利好,甚至中期可能會出現利空。
  比如2011年,安徽正式宣布撤銷地級巢湖市居巢區,設立縣級巢湖市,以原居巢區的行政區域作為新設的縣級巢湖市的行政區域,由安徽省直轄,合肥市代管,但當時合肥的發展大的方向向南傾斜,伴隨著合肥十二五總體發展規劃綱要的修編,合肥城市空間發展戰略從1419演變成1331,濱湖新區以及合肥城市總體發展規劃定位才發生了改變。
  巢湖帶給合肥最大的利好是GDP和常住人口大幅增加,常住人口增加181.3萬人后,合肥省會的首位度進一步提升。而對于巢湖而言,巢湖市GDP由2010年的615億元,降低至了2019年的P433.4億元。
  CRIC(微博)數據顯示,2010年至2019年,合肥各區、縣、市中,巢湖市的成交總價及樓盤價皆處于全合肥低位。
  02 推動城市化率不斷提升
  撤縣立市的核心是推動城市化率的提升。
  過去十年,中國城鎮化率由2010年的49.6%上升至2019年突破60%,整體城市化率上升十多個百分點,新增城鎮人口達到約1.7億人。
  
  從城市的角度來看,經濟和人口越來越向一些大城市靠攏。首先是資源稟賦,如城市的經濟能力,人均購買力水平,人均GDP水平等。排在第二位的便是人口要素,目前常住人口超過1000萬的城市達到13個。隨著撤縣立市,城市人口將顯著增加,未來將會有更多的城市進入特大城市行列。
  需要警惕的是,在撤縣立市的過程中,城市人口總量勢必會增加,但不能只看數量的增加,還要看人口質量是否會提升。
  從近幾年“人才調控”政策可以發現,大多都與房地產相掛鉤,其中最多的還是以松綁落戶的方式定向精準放松限購政策。在城市發展的過程中,已經有越來越多的地方政府開始重視人口質量的提升。
  03 市場潛力有待進一步挖掘
  撤縣(市)建區到底是利好還是利空不能一概而論。
  一些大城市如北京、上海、廣州等一線城市和杭州、武漢等區域性中心城市,市中心具有強大的輻射力和擴散力,周圍的縣改區之后,發展能力大大增強。
  對于廣大三四線城市來說,如果主城區太弱,對周圍輻射能力不夠強,這樣的城市還處于一個集中化階段,還要吸收鄰近地區的要素,尤其是如果縣和地級市離得很遠,市帶動力量不大,改成區對當地反而不利。
  一般來說,大多數情況還是利大于弊的,受城鎮化進程的持續推進,產業梯次轉移、中小城市外出人口回流等多方面因素影響,撤縣后的城市市場潛力有待進一步發掘,市場前景值得憧憬。
  回顧2009年-2019年十年間,全國城鎮化率提高14個百分點至60.6%,共計約2.28億人口進城安家,催生大量增量購房需求。人均住房面積也在這十年間增長了約8平方米。
  隨著中心城市產業向遠郊縣域梯次轉移,外出人口回流,本地居民增收,也能進一步提振增量剛需以及存量改善性需求。
  相較發達國家約80%的城鎮化率,我國城鎮化建設仍大有可為。
  總體來看,我們認為,不可盲目撤縣立市或大規模撤縣立市,未來撤縣設區的區域,還是需要圍繞中心城市周邊的縣市進行,重點要看整體的規劃、產業情況、以及大市對它的整體規劃和自身經濟狀況等。
  這些都是對未來房地產市場影響比較大的因素,如有些地級市本身土地資源很少、很小,在此基礎上并進來一個合適的縣,并變成為該地級市重點發展區域,那對這個縣來說就是重大利好,但是如果并進去的市或縣本身發展就很好,規模也很大,那對于被方本身到底是利好還是利空那就不一定了。
 
(來源:新浪網)
  


 
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